原标题：三招化解房地产库存
三招化解房地产库存
文/吴其伦
11月10日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作时提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
此消息一出，引发业内广泛关注。很多房地产业内人士及专家表示，楼市刺激政策将陆续推出。对此，笔者深不以为然，在笔者看来，化解楼市库存，不能靠政策刺激。今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力即为明证。
那幺，如何化解房地产库存？笔者以为，欲化解库存，须探明导致库存畸高的原因。
在笔者看来，楼市库存高企，原因不外有三，一是各地楼市供应量过大，远远超出当地市场的需求量；二是各地房价处畸高状态，远远超出当地民众的购买力；三是面对畸高库存，开发商总是依赖于政府的政策刺激，而政府每一次出台刺激政策，开发商首先想到的是涨价，开发商一涨价，民众就更买不起，库存难以化解是必然。
探明原因后，解决起来就简单多了，笔者看来，三招可化解房地产库存。
一、停止刺激，刮骨疗伤。如前所述，政府出台救市政策不能化解房地产库存，那幺，不妨采取刮骨疗伤的策略，不再出台刺激政策。库存高企，开发商压力最大，当他们对政府救市不再抱有期望的时候，他们一定会选择降价促销，而实践表明，降价是激发需求的最有效方法。尽管降价会牺牲一部分利润，可通过降价后所带来的资金回笼，能帮助开发商度过难关。
二、加大民生投入，助力化解库存。截至10月底，全国城镇保障性安居工程已开工747万套，基本建成688万套，均超额完成年度目标任务，完成投资1.28万亿元。其中，棚改开工575万套，占年度目标任务的99%。可以看出，政府在保障房方面的投入力度还是比较大的，相信在接下来的若干年，政府在保障房方面的投入还将加大。
鉴于此，笔者以为，推进保障房建设可与化解房地产库存结合起来。对于那些符合保障房条件的中小户型库存商品房，政府可采取大单团购的方式，集合符合经济适用房、自住型商品房购买条件的民众，从开发商那里购买商品房，直接用于经济适用房及自住型商品房。
三、严格控制供应，适当补贴自住型需求。供需失衡导致库存高企，因此，化解库存须从缓解供需矛盾入手。一方面，严格控制增量入市，控制新房入市节奏；另一方面，对于自住型购买需求，应减免购买者相关税费，并通过减免开发商税费的方式给予购买者实惠（开发商获减税费，须直接体现在降价上）。
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