原标题：还在忧心于房价？现在更火的是另外一种地产
物流毫无疑问是现在房地产市场里最火的版块，较低的地价，可观的租金，电商利好带来的持续需求，简单的运营模式，快速的建造周期。在逐渐冷却的房地产市场里，物流地产一枝独秀，热火朝天。
每一种物业应该都是有周期的，就像十年前的住宅，二三四线城市全面开花。几年后，住宅收紧，商业地产迎来了春天，大概 09，10 开始大量规划建设，让成都，沈阳等二三线城市迅速过量。现在，轮到了物流，从 07，08 年时谨慎的先行者安博、普洛斯扩展到现在的嘉民、易商、宇培、华平、万科、平安、维龙全线进击，15 年如果被叫做物流地产年应该不为过吧。在仓储物业发展的周期中（类正态曲线）现在是快速向上爬坡拓展的过程，还未到顶。至于什么时候接近顶点，什么时候逾顶下坡取决于具体城市，也要看大家疯狂拿地的程度。但是，一定有顶，也一定会有过量后滞涨的时期。现在一些城市已经略显无力了，本来经济就已经不太跑得动的东北消化其大量的新增物流很是吃力。还有中西部，虽然电商的向内陆的深入带动需求，但是应对一些主要二线城市动辄几十万方的供应潮，还是需要很长时间市场空置率和租金才能再次回到健康状况。
可以粗略算一算，除了主要一线城市及卫星城，目前物流仓储供应主要是到了一些较为发达的二线城市，按照每个城市两年内新增 40 万方的供应来算（有点保守吧……），每个项目 4-8 万方的话大概 5-10 个项目。同时，大型的物流租户每次承租面积可能在 5K-2W 平米以内，2W 以上可能就是类似华东 / 华北区域配送中心，不会每个城市都布点。所以，这些新增面积大概需要 20-80 个租户来消化，大家可以把自己知道的主要电商和第三方物流全部数一遍，也就几十个，目前这些新增的供应貌似已经完全够满足近几年的需求了。物流不同于商业，每一个商户在一个城市的配送需求就是那么多，不会剧增递减。而物流地产现在涌入的热钱那么多，拿地步伐根本停不下来，二手地涨的很厉害最近。在一些非理性供应工业仓储用地的城市，未来会很难看，空置仓库和走低的回报率一定会出现。还好，物流不受土地财政主导的政府的待见，较商办住宅的低地价以及带来的税收让政府惜售仓储用地，一线城市好地难求，减缓或者堵住了过量的路。
这么算来，目前其实还行，最大的风险在后面。钱太多，而好地段没有地好拿，那么就只能向更下一级城市拓展了，绍兴？岳阳？常州？这样能级的城市标准仓库实际需求非常小，被“空库”的可能性极高。类似过热住宅市场冷却的过程，疯狂拓张之后的理性回落留下空城和有价无市的住房市场，从能级最低的城市起跌，从最荒无人烟的鬼城开始丢弃。这样的时刻大概就是整个物流周期的拐点吧。一定会到来，但也不代表行业就此不行了。一线城市二线城市这些真正有需求的城市还是在眩晕一段时间后缓和过来，然后回归理性后的真正红火，毕竟在新加坡一类的城市，随着工业、电商的发展，物流用地年限缩短等原因，物流地产在回报率上还是稳居各物业之首。
有一个疑问想讨论的是：实业发展放缓，对物流冲击会有多大？
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