我们正在经历一个大时代（6）

2015-10-05 17:35:43 | 来源：新浪微博 | 投稿：忆萱 | 编辑：小柯

原标题：我们正在经历一个大时代（6）

我们正在经历一个大时代（6）
1.变的是世界，不变的是我们（6）房地产业1998年，我在《如何让1万元变成100万》那本书中是这样写房地产行业的：“房地产业到底可创造多大的市场需求，我们可以简单地推算一下。我国目前的城镇人口不到4亿，人均居住面积约为9平方米。如果人平居住面积扩大3平方米，则要扩建12亿平方米的住房。我国城镇每年的新生人口比死亡人口多500余万，按人均居住12平方米计算，每年要新建6000万平方米的住房，30年共要建18亿平方米。到2030年，中国16亿人口中，城镇人口将占到一半左右（专家组预测为70%）。就是说，在这30年间，最少将有2.5亿农村人口转移到城镇。按人均10平方米的住房，总共需要建设25亿平方米。如加上新增人口的办公面积，老房自然淘汰面积，则还需要建设12亿平方米以上。也就是说，在今后30余年中，最少需要建设六七十亿平方米的房产。按每平方米1000元计算，总共投资将达到67000亿，加上每100亿元的投入所创造130亿~150元的其他需求，其总产值最保守地将达到154100亿~167500亿，也就是平均每年将有3000亿~5000亿元，对国民经济的拉动力可达到2个百分点左右。”
实际上，中国房地产销售数据显示，1998年，中国商品房销售面积大致是1.35亿平方米，而2013年，这个数据达到峰颠，为130551万平方米，即13.055亿。15年间增长了将近10倍，远超我们最初的预测。仅仅到2014年底的数据，累计已经达到108.53亿平方米，15年间已经是我们最初预测30年的1倍半。这么巨大的销售量，是我们当初怎么也不可能想到的。当房地产业达到巅峰状态之后，它走向衰落需要多长时间呢？2015年元月2日，我在洪山宾馆讲课，讲到房地产正在做复杂头部。根据世界的普遍规律，根据投资市场的形态规律，做头部，即意味着有跌破颈线的那一天。

朋友苇岸在《大地上的事情》中有过这样一段话：

写《自然与人生》的日本作家德富芦花，观察过落日。他记录太阳由衔山到全然沉入地表，需要三分钟。我观察过一次日出，日出比日落缓慢。简介落日，大有守侍圣哲临终之感，简介日出，则像等待伟大英雄辉煌的诞生。太阳从露出一丝红线，到伸缩着跳上地表，用了约五分钟。
世界上的事物在速度上，衰落胜于崛起。

既然衰落胜于崛起，既然中国地产从低位到高位，用了15年整，那它从高位到低位的调整，时间肯定不需要15年。我相信最长不会长于15年的一半，即7年半。这个速度，也许会快得令人惊讶。

有些现象会让大家熟视无睹。三四线城市，已经没有生机了，大量的烂尾楼在诞生；而二线城市，有的在盘整，有的在冲顶，显然随着人口数量的变化，二线城市见顶就在这两年，或者已经见顶了。一线城市现在房价已经高得离谱，北京五环内外的房价已经涨到6万一平米，很多地方，地价已经达到5万一平米，这些房子将来肯定不可能卖给本地普通民众。这意味着北京的楼价，对于普通百姓而言，已经是有价无市！上广深也差不了多远！一线城市楼市见顶，就当在这一两年。岳云鹏有首无聊到极致的歌，却极为有趣，名字叫做五环之歌。这么无聊的歌在中国这么有影响，受到这么多民众的追捧，让大家产生了无比的快乐，其中正暗合着整个社会的无奈。五环的无奈，城市化的无奈，还有房价的无奈！因此，楼市一旦见顶，它后面的衰落，就当迅捷得惊人。房价的衰落，最后就会是一个结果，让很多人手足无措。社会的大变局，就这样在不经意间，让你毫无察觉地展开，它就如浩茫的洪流，在一往无前地奔涌向前，任谁也无可阻挡它前进的方向。

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