门头沟新房房价远超二手房 4万时代将至

2015-12-19 11:25:20 | 来源：新浪微博 | 投稿：张甲滨-地产自媒体 | 编辑：小柯

原标题：门头沟新房房价远超二手房 4万时代将至

曾几何时，门头沟被北京认为偏远荒凉且环境恶劣，除了踏此游山玩水的游客几乎毫无商业气息。这种刻板印象的长期存在让门头沟无法得到房地产企业的青睐。但是随着近几年环境及交通的改善，以及北京整体发展战略的变化，吸引了华润、住总、金地、中水电、绿城、万科等品牌房企进驻，并在近两年相继入市，区域楼市逐步进入爆发期，成为继通州、大兴、房山之后，京城楼市炙手可热的热点区域，果然有“沟”必火！

稀缺土地照片引发品牌房企角逐楼面价已超3万

土地照片的稀缺供给让房地产开发商的胃口愈难满足。饥渴的企业将围猎的目标放置在了照片优质的京郊区域。这其中位于京西区位的门头沟板块成为崛起中的价值洼地。

2015年下半年的北京土地市场异常火爆，继丰台等地疯狂产出地王之后，门头沟土地也跟着疯狂，11月中旬，门头沟新城板块永定镇迎来两块地拍卖出让。通过现场竞拍，最终万科和中交绿城平安联合体分别以46亿和57亿夺得，两块地共计揽金103亿元。其中中交绿城平安联合体所得地块楼面价高达3.3万/平方米，刷新门头沟历史最高楼面价纪录，售价或将突破6万。

而另一地块门头沟永定镇MC00-0020-0009、0012地块被万科以46亿拿下，楼面价达2.35万元/平，另外，在今年9月底，门头沟永定镇又一地块成交，北京金地创世咨询有限公司和中国电建地产集团有限公司联合体在众多大牌房企中脱颖而出摘得该地。“这宗地的楼面价为2.5万/平方米,未来预期售价也在4万/平方米左右。”中原地产分析师张大伟说。

足以形成鲜明对比的数据是，在2011年之前，门头沟区域内几乎没有土地供应，个别存在的住宅地块楼面价还不足每平方米2000元。而到了2013年，板块内的住宅楼面单价已经攀升上万元，上浮300%。到了2015年，门头沟共成交了3宗地，楼面价已破3万。

新房房价远超二手房门头沟新城或进4万时代

为了更好的了解门头沟区域的楼市，笔者此次专门走访了门头沟逐渐崛起的南部新城区，来到门头沟确实感觉空气质量与卫生条件相对于内城好了很多，道路宽敞，高楼林立却不显拥挤，第一印象是舒服。

小编走访了门头沟几个二手房中介门店，店里经纪人告诉小编，目前，门头沟新城这一片区的二手房成交均价在2万-2.2万左右，好一点的小区如冯村嘉园、永兴嘉园均价在2万左右，地理位置稍微偏僻一点的老旧小区如惠润嘉园均价在1.5左右。而新房价格多在3万以上，以大户型为主的丽景长安小区已高达3.5-3.8万。

经纪人们相当看好门头沟新城永定镇这一块儿的楼市，认为新房房价破4万是迟早的事，甚至区域内项目售价将会突破6万。

数据来源：亚豪机构

从上表中可以看出，近10年来，门头沟区域新房成交均价呈现大幅度增长，从06年的3981元/平米涨至如今的3.2万/平米，涨幅高达700%左右，令人咋舌。

而从搜狐焦点网上来看，目前，门头沟新城板块核心区的楼盘价格普遍达到3万左右，同时，区域内的自住房均价在2.2万左右，颇受欢迎。据搜狐焦点400来电统计数据显示，包括、西长安壹号、华润悦景湾等在内的小户型低总价产品关注度较高，而最近一段时间，一度占据排行榜首位的是包括北京城建·上悦居、保利首开四季怡园等在内的自住房，原因是这几个自住房近期刚刚完成了选房，且还有剩余房源或将对外公开销售，较低的价格和优越的地理位置吸引了不少刚需客们的关注。

商住扎堆入市门头沟楼市难觅普通住宅

如今商住和别墅当家门头沟市场，剩余的就是申请门槛较高的自住房，新建普宅项目较少，想要普宅大多只能考虑二手房置业。商住的爆发式增长在近几年尤为显眼。从北部老城到南部新城，“小户型、不限购、三万块”是小编在走访过程中听到的最多的词，商住的扎堆已然掀起了“红海”。

小编走访了华润悦景湾、西长安壹号等多个在售项目，商住平均以小户型LOFT为主，面积集中在30~80平方米之间，房价每平方米两万八到三万五不等。长安街西沿线、阜石路、S1号线等交通是门头沟上述商住项目的一致卖点。

但商住项目目前存在50年后产权归属存疑、物业费高、不能划片入学等问题，能否快速突围，仍需看后市表现。

交通：莲石、阜石路直通城区 S1线亟待开通

虽然地处京西，但交通的“变身”是门头沟区域的最大利好，以莲石、阜石两条地域高速为枢纽，贯通门头沟与城区。其中从莲花桥到石龙工业区，称作莲石路，从阜成路一直到石门，称作阜石路。据悉，两条地域级高速公路已经开通并全程免费，自驾进城还是挺便捷的。

小编这次去走的阜石路，从地铁苹果园站可以搭乘公交981路直达门头沟新城核心区永定镇，931路、977路也是可以的，不堵车的情况，40分钟之内定能到达。回来的时候小编体验了一下莲石路，乘坐的890路直达北京西广场，也差不多40分钟内可以抵达城区。在门头沟新城核心区，还可以看到快速公交直达专线68路贯通门头沟新城区，直达六里桥。

同时还有一条在建的高速为西长安街延长线，位于南侧，也即将通道双峪环岛处。按照规划地铁S1线将于2016年底全线开通，届时，从门头沟石门营到苹果园仅需10分钟左右。

而从公共交通方面来说，门头沟区域公交车系统发达，有包括960、964、965等在内的十余条公交线路穿梭整个区域。

总体来说，从目前现状看，门头沟区域的自驾交通较为便捷，而公共交通还要待地铁开通后能更上一步。

教育：基础教育肯定没问题

门头沟大多数项目地处永定镇，小编坐着981下车的第一站便是永定中学，即首师大附中永定分校，位于石龙北路路东，路西不远处便是北京第二实验小学永定分校和附属幼儿园，这些学校离新城核心区的多个项目距离都在两公里以内，小孩上学还是很方便的。

此外还有永定中心幼儿园，世纪之星幼儿园，石门营小学等，虽不像海淀西城的学区房那幺好，但上学总归是没有问题的。

医疗：就医看病是短板大医院少之又少

目前门头沟新城内的大医院并不多，隔得最近的有一个医保定点医院仁圣医院和北京德坤瑶医医院，其余的便是一些小的医务所和社区卫生服务站或者村镇卫生室。

不过向北5、6公里在门头沟老城区有门头沟区医院，区中医院等稍微大一点的医院，乘坐公交车大概半小时路程，或者到北京城区就医。

商业：配套逐渐完善项目自建配套值得期待

说到商业配套，老城区自然是不用说的，该有的也基本都有。新城区这边总体来说，饭店、公交、超市、银行都有，一般的日常生活倒是可以满足，基本没什幺问题，如果追求品质，因为是远郊区县，肯定不如市里的优质，没有特大型商场，目内的商业配套目前还稍有欠缺。，不过西延长线两侧已确定建设太平洋国际广场商业综合体，集购物、休闲、娱乐多方位为一体。

区域内黄花梨生态园、冯村公园、绿海森林公园、葡山公园、石门营文化公园等环绕其中。名副其实的天然氧吧，远离城市喧嚣与PM2.5，尽享绿色健康生活。

新城区目前主要依靠冯村一带配套，项目自建的豪华配套值得期待。

置业建议：

高地价带来的必将是高房价，下半年成交的三块高价地未来售价或破6万/平，必将对区域商住、住宅价格产生影响。在高价地入市之前，抢收区域低价房或是一个明智选择。

门头沟目前的置业需求大部分来自海淀区甚至西城区工作的中高收入群体，不少购房人都是看中了京西正在崛起的区域潜力。未来城铁S1线路开通将进一步缩短市区与门头沟的交通时间，将吸引越来越多的西部人群在板块内置业。

门头沟在售的不限购产品，均有小户型低总价的特征，从25—80平米不等，总价也都集中在百万元。这对于经济实力不是很强的购房人来说，首付压力小、还贷压力小，适合刚需出手购买。在北京西部能够买到交通状况比较好的，又有一定的生活配套，同时又能兼顾山水的环境照片，门头沟区域是最佳选择。

热销项目：商住集中自住房火热

1、华润悦景湾

项目门口有981、965等多趟公交，向北2公里可到老城区奥莱物美购物，西侧紧邻有实验二小门头沟分校和附属幼儿园，东侧可享冯村各种商业配套，值得一提的是项目自建华润商业配套，业主生活，购物非常方便。目前主打LOFT产品，主要户型为32-70平的2-3居。项目起价28000元/平，这个价格在整个区域非常有竞争力。

2、丽景长安

项目紧邻门头沟主干道三石路，驾车出行可直接上长安街西延线，莲石快速路等。门口有981、977路等多趟公交，从小区出来向东1公里左右，即可乘坐地铁S1号线，届时到达地铁1号线苹果园站大约8分钟左右。项目本身配套还未建起，但周边配套已相对完善。户型面积为137平米三居和155平米四居，起价30000元/平，精装修，交房时间为2015年12月31日。

3、北京城建·上悦居

项目位于永定镇石龙南路，驾车出行可直接上长安街西延线，莲石快速路等，交通十分便利，规划中的S1号线和地铁18号线途经此区域。项目周边有北京第二实验小学永定分校，大峪中学，附近还有三甲资质的京煤集团总医院。

项目为自住房，均价：22000元，于12月5日至6日进行了集中选房，三居分期首付19万，半年内还清，买房送50寸液晶电视，多交首付送物业费，项目去化率80%，还有剩余房源，或对外公开销售。

4、保利首开四季怡园

项目位于门头沟新城石门营环岛北侧，S1号线小园站距项目700米，预计2016年年底开通，非常适合在西边和南边工作的人购买。和丽景长安一样，享受门头沟新城核心区配套，小区内部还配建45781平米的商业配套和小学，未来生活十分方便。

保利首开四季怡园已于2015年12月5日-6日进行了集中选房，目前还有剩余房源，或对外公开销售，均价22000元/㎡。

5、西长安壹号

项目位于门头沟石龙北路与石龙东路交汇向北100米处，小区门口就有891路等公交经过，距离建设中的s1线上岸村站约百米，未来新城配套建设完善，日常生活会很方便。

项目主推loft产品，均价35000元/平米，总价140万/套起，精装修交房，拎包入住。

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