房产观澜24：供需大趋势

2015-11-22 17:45:22 | 来源：新浪微博 | 投稿：谢东篱 | 编辑：小柯

原标题：房产观澜24：供需大趋势

1998年至2015年十月份，中国城市房屋竣工面积110亿平米左右，库存量6.8亿平米。官方2012年数据，城镇房屋拥有2.2亿至2.5亿套，以2.2亿套计算。官方2005年数据，城镇平均房屋建筑面积为83平米；2006年数据，4大城市平均建筑面积115平米。 2015年全国城镇人口数据，7.5亿常驻人口，其中2.5亿没有入户。而据我们计算拥有房屋者平均拥有房屋1.7套。这意味着在城镇的拥有房屋者中，有接近1亿城市居民和2.5亿非入户常驻人口没有住房。不过根据我们的计算，城市非常住人口可能高达3亿以上，主要集中在长三角、珠三角、京津冀；其余的集中在福建、山东、湖北、四川、重庆的主要城市区域。 2015年公布的全国平均收入，上海等地以4万不到跑赢全国，也就是以三口之家计算，大致在8万一年。其余地方4.6万不到。以上海平均房价环内3万计算，80平米二室户需要240万，首付72万，这需要9年不吃不喝才能集聚；地级市4000均价，80平米需要32万，首付10万。以收入4.6万比，很多人可以支付。考虑到大多数地市中产，以公务员、事业单位、小土豪为主，已经购买了一两套房屋；刚需需要城市贫民和农民工提供。而北上广等地的刚需，2.5亿农民工很显然买不起，城市贫民等待拆迁。这样就看出大趋势，按照115平米的平均面积，改善型、豪宅、学区房是一线城市的需求。我们修正房产观澜23里的数据，也就是说假定拥有普通住宅的收入家庭有继续改善房屋面积的需求，北上广的改善型房屋将继续上扬。刚需全部要等待农民工、农二代的大学生等等家庭收入上涨后才能有购买力。我们回过头来看货币政策，假定中国维持汇率，利率下行，资本继续管制，则上述改善型和投资性住宅继续上扬。如果中国未能维持汇率，人民币大幅度贬值，资本外流，则投资性和改善性房屋需求则下降，房地产有可能出现崩盘。假定是前者，你投资的方向是： 1，改善性住宅、豪宅、学区房。地段、地段、地段。重要的事情说三遍。 2，权益类投资。由于有大量的常驻人口需要租房，那幺小户型或者适合出租的环外房屋就值得投资，收取租金。这是我们根据总体数据对近年来的房地产做了一个观察结果。橡谷智库，www.ott.ac

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