原标题：肖太寿nbsp;nbsp;营业税纳税义务时间的涉税条款及案例分析
营业税纳税义务时间的涉税条款及案例分析（原创，转载务必注明出处）作者：中国财税培训咨询金牌讲师肖太寿博士更多精彩内容，敬请关注肖太寿财税工作室微信公众号：xtstax
（一）营业税纳税义务时间的政策法律依据
1、《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。”
2、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。”
3、《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
（二）营业税纳税义务时间的确定技巧
基于以上对营业税纳税义务发生时间的政策分析，可以总结以下几方面的营业税纳税义务时间的确定技巧。
1、纳税人应税行为发生之前，收取的款项而且没有开发票情况下，是一种借款性质，因为应税行为还没有发生，没有构成营业税的纳税义务时间，其会计处理是借：银行存款，贷：其他应付款；当企业从事应税行为时，则把“其他应付款”转到“预收账款”，则营业税的纳税义务时间为从“其他应付款”转到“预收账款”的当天。
2、纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，无论开具发票与否，其营业税的纳税义务时间为收取款项的当天。
3、纳税人收取款项并开具发票的，则营业税是开具发票的当天。
4、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，如果合同中明确付款的时间，则营业税纳税义务时间为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
5、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，无论开具发票与否，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。建筑企业自建项目的营业税纳税义务时间是该自建建筑物今后进行转让时的时间。
6、营该增在建筑业试点前，建造合同营业税纳税义务时间总结如下：
基于以上纳税义务时间的法律依据，建筑业营业税纳税义务的发生必须是发包方与承包方对工程进行了结算，具体纳税时间分为以下四种：
一是建造合同完成后一次性结算工程价款办法的工程合同，为完成建造合同、施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；
二是实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；
三是实行按工程进度划分不同阶段、分段结算工程价款办法的工程合同，为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；
四是实行其他结算方式的工程合同，为与发包单位结算工程价款的当天。
五是采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
如果对工程没有结算，实际上也就是对承包方提供的劳务并未得到发包方的认可，承包方也就没有取得索取营业收入款项的凭据，最终有可能发包方不付建设款。所以，如果双方没有进行工程结算，税收上不应当作为营业税纳税义务的实现。
7、应规避建造合同营业税确认时间的以下“误区”
现实中，建安企业对营业税确认时间存在以下严重的思想误区：开具发票时才缴税。对于一项工程，在建设方和承建方双方最终达成统一的结算意见前，企业收款是开具收款收据收取工程款，企业收取的预收工程款、工程进度款、工程已竣工但未全部收齐工程款或因其他非货币方式结算工程款的，均不及时缴税，一直要等到工程结算需要开具发票时才缴税，不需要开发票时就不缴税。有的工程从收取第一笔工程款到最后结算的时间跨度长达数年，该缴的税款也就相应延缓了数年才入库，期间收取预收工程款、工程进度款时均开具收据或白条。这些思想误区使建造合同的营业税确认时间与税法的规定严重不符，会给企业带来税收风险，应引起高度的重视
8、房地产企业销售不动产，在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，由于应税行为根本就没有发生，而且房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，由于没有签订《商品房销售合同》，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。因此，房地产企业在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”不构成营业税的纳税义务，在“其他应付款”会计科目进行核算。开盘之后，房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
9、房地产企业开盘之后，发生销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。开盘之前交了“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的业主有购买房屋的愿望，如果与房地产公司签订了《商品房销售合同》，则房地产企业把开盘之前向业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”应从“其他应付款”转到“预收账款”会计科目，则营业税义务就产生了。
[案例分析1：某房地产企业收取“诚意金”的营业税纳税义务时间分析]
（1）案情介绍
某房地产开发企业于2014年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2015年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2015年2月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那幺，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？
（2）涉税分析
从以上房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理分析来看，对房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”5000万元，从会计处理角度看，应该纳入‘其他应付款“科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。
[案例分析2：某房地产企业已签合同未收款的营业税纳税义务时间分析]
（1）案情介绍
某房地产公司开发的甲楼盘于2014年竣工，公司已就之前的收入足额纳税。2015年发生如下业务，财务人员对如何确定缴纳营业税产生了疑问：
第一，收取甲楼盘尾房预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订《商品房销售合同》，房地产公司是在收取定金时缴纳营业税还是在签订《商品房销售合同》或收取全部价款时缴纳营业税？
第二，若正式签订总价500万元的商品房销售合同，只收到部分购房款100万元，应收购房款400万元，是否按合同价500万元计算缴纳营业税？
（2）营业税纳税义务时间分析
①第一个问题的分析：
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。根据此法律依据，该房地产公司销售甲楼盘的尾房而预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订正式商品房销售合同，只要收到了预收款，就应当缴纳营业税。即该房地产公司销售开发产品收取预收定金时应缴纳营业税5万元（100×5%）。
对于房地产公司与业主签订《商品房销售合同》后该如何确定营业税纳税义务发生时间，应当看双方合同的具体约定，而非该企业所认为的签订合同就要纳税。
②第二个问题的分析：
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”基于此规定，房地产公司应就收到的100万元缴纳营业税，对于未收的房款400万元，如果合同明确规定了分期付款日期，在合同约定的付款日期前，如果没有收到房款，则不应缴纳营业税，合同约定付款时间到后，即便企业实际仍未收到房款，一样具备纳税义务。实务中，分期付款的客户由于资金困境不能按约定时间付款是常有的情形，对于此类型的应收未收款，也要及时纳税。另外，若合同没有明确规定具体的付款时间，则在房产权利实际转移的当天确定纳税义务发生时间。房产权利实际转移可以以房屋实际交付入住时间来确定。
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