原标题：婚前钱款婚后购房，属于个人财产还是夫妻共同财产
婚前钱款婚后购房，属于个人财产还是夫妻共同财产
原创作者：北京市义博律师事务所 王挺律师 联系电话13911158561 （转载请注明出处）
【说明案例】：
刘某（男）与范某（女）均系再婚，再婚前双方各自都有子女，婚后无子女。范某婚前拥有一处房产，婚后拆迁，获得了一定数额的补偿款。拆迁后，范某新购买一处房产，登记在范某与其子吴某名下，二人各占50%份额，后被继承人刘某去世，范某将自己名下全部份额出售给第三人王某，已办理过户手续，但未支付购房款。后刘某之子在继承纠纷诉讼中得知此事，认为房产有其父刘某份额，范某擅自处分侵害其合法权益，且房屋买卖不构成善意取得，遂诉至法院请求认定房屋买卖合同无效。
【案件争议焦点】：
1、范某所购房产中对于其享有的份额属于个人财产还是夫妻共同财产？
范某主张购房款系其原有房屋拆迁所获补偿款购买，属于婚前财产在婚后的直接转化，应当属于其个人财产，配偶刘某不享有相应产权，并提交了拆迁补偿协议。刘1代理律师王挺则认为，范某没有直接证据证明拆迁获得补偿款后直接用于购买涉案房产，因此，夫妻婚后购置房产虽登记在一方名下，但应当属于共同财产，刘某享有相应产权。
2、王某购买涉案房产是否属于善意取得？
王某认为，其为了孩子上学能够落户购买范某房产，并非为了实际居住使用，故没有居住该房屋，并且因与范某为好友关系，故暂时没有支付购房款；其并不知晓范某房产所涉纠纷，并已办理过户手续，双方均为真实意思表示，故适用物权善意取得。刘1代理律师王挺认为，善意取得构成的必要条件包括办理登记并交付标的物，并且支付合理对价，但范某出售房产给王某并未交付王某使用，且没有支付合理对价，故不适用物权善意取得。
【审理结果】：
一审法院认为，范某购买涉案房产为婚前财产在婚后发生转化，属于其个人所有，出售该房产不受他人限制，享有完全处分权，故判决驳回了刘1的诉讼请求。后刘1不服，继续委托王挺律师代为上诉，二审法院经审理后采纳了王挺律师的上诉意见，认为范某虽有拆迁原有房屋的补偿协议，并获得相应补偿款，但没有直接证据证明购买涉案房产的款项来源系婚前财产即拆迁补偿款，故婚后购买房产应属夫妻共同财产，且王某购买该房产并未实际居住，亦未支付合理对价，对其相关主张并未提交证据予以证明，故撤销一审判决，发回原审法院重审！
【律师释法】：
依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第7条规定，“对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有举证责任。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。”此条说明，夫妻在婚后所购房产，原则上按照婚后所得认定夫妻共同财产，但当事人主张其为个人财产的，应当提交有力证据。本案中，当事人虽然在婚后取得了婚前房屋拆迁所获补偿款，该补偿款属于个人财产，但并未提交有力证据证明购买涉案房产所用款项全部系拆迁补偿款，因此，法院无法认定涉案房屋属于范某个人财产。
对于善意取得，我国《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下例情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”据此可知，王某在受让该房产时，并未支付合理对价，且没有实际居住使用该房产，取得房产系帮助范某转移财产，主观上有恶意，故对该房产不构成善意取得。
【律师建议】：
在认定婚后取得财产究竟是个人财产还是夫妻共同财产时，最关键的问题就是主张个人财产的一方需向法院提交有力证据，也即证明婚前财产直接转化为婚后财产。在现实生活中，需要注意保留好婚前已有财产的相关证据，明析结婚登记时间前后的财产变化，避免婚前财产与婚后财产发生混同，如果利用婚前个人钱款在婚后购买房产、车辆等物品，尽量采用转账、汇款等方式，保留好相关票据，以便能够证明婚后取得财产系婚前存款转化而来。
注：本文依据王挺律师办理的（2015）西民初字第2450号民事判决书及（2015）二中民终字第05827号民事裁定书撰写。
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