原标题：不要钱的最贵！都更房屋免费旧换新 代价是…

继2012年当时的台北市长郝龙斌喊出都更一坪换一坪的口号后，新北市长朱立伦日前同样指示，都更“老屋换新屋、一坪换一坪是基本要求”。政府为鼓励都更，多希望透过“旧房免费换新房”的利多，让民众更愿意积极签下同意书。但政府没说的是，免费旧换新的背后，建商和政府要付出什么代价、要讨回哪些补偿，才能让民众美梦成真。

OURs都市改革组织秘书长彭扬凯说明，现在双北市的都更逻辑，多为让原住户不用多出钱、就有新房住。屋主不出钱，中间的落差就由政府给予容积奖励增加楼地板面积，让建商分回部分产权后出售营利。在建造成本相同的状况下，房价越高，建商售屋所得的利润自然也越高，因此建商分到的新房能卖多少钱，就成为整件都更案能否“成案”的关键。

细看一件都更案的财务机制，建商的利润主要来自共同负担（都更成本）里的风险管理费。地主出地、建商出钱、政府给容积，在共同负担占都更后房地总值比例维持一定的状况下，更新后房价越高，共同负担自然也越高，建商利润自然变多。

房价和都更的关系究竟有多密切？若从启动都更第一步的划定更新单元细看北市都更热区分布，可发现994笔由民众申请自行划定更新的地点多集中于市中心，也就是中山、中正及大安区；开发较晚、屋龄普遍较新的內湖、南港区，自划更新申请量密度则明显偏低。

再看已整合至一定程度的都更事业计划案件位置，每坪单价94.4万的大安区，近20年来有91件都更申请案，房价次高的中正区则有85件，而房价只有大安区6成的万华区，都更事业计划申请案量则“吊车尾”、20年仅41件。扣除老屋比例偏低的信义、南港、內湖区，更可看出房价和都更事计申请量成正比。从以上数据可以看出，房价越高的地方，都更申请越“火热”。

房价高、才有都更，对建商而言早已是公开的秘密。某曾专门从事都更案的建设公司员工透露，建商找都更案一般“非北市核心、蛋黄区不挑”，因为通常房价每坪至少需60万以上才有获利空间；而一旦房市涨势不再，都更后新房难卖，建商参与都更的意愿便大大减低。另一业者即坦言，现在房市混沌不明、业界普遍采观望态度，即便双北不断推出各种政策奖励，对业者来说都只是“小菜”，真正的关键还是在房价。

建商只挑房价高的地段都更，并非单只因“无良”。“全世界没有一个政府会喊都更一坪换一坪的！”彭扬凯点破都更迷思，指出都更既然牵涉私产权，要盖新房的成本应是屋主自行负担，但双北竟主打屋主不用出钱，导致所有成本全都转嫁到市府和建商身上。彭扬凯说，建商不是做慈善事业，要赚钱、只能把地皮炒更高；结果就是当房地产景气好时，都更变成业者加速炒房的工具，房价停滞，都更又会完全推不动。

只有高房价才有都更？那其他真正需要都更的地方呢？

屋主出地，市府、建商出钱，让都更从“改善环境”变成“财务导向”，也导致蛋黄区都更炒得火热，但真正需要都更的地区却乏人问津。北市发展较早的大同、万华区，区內3、40年以上的公寓最多，但几年来民间申请划定更新单元和事业计划的件数都都吊车尾。另外一个明显的例子是北市屋龄4、50年以上的整宅，如南机场、兰州等，即使房屋早已被视为不符合现代居住水准，却因房价不具吸引力，加上整合废时，一直不受青睐，最后只能由北市府以公办方式都更。

都更推升房价造成的另一个连锁效应，即是台北市的老房子变贵了。德明财经科技大学不动产投资与经营学位学程副教授花敬群指出，由于外界预期都更后房价会跟着涨，加上老房土地持分高、公设比低，导致北市30年以上公寓房价居高不下。根据花敬群2014年的调查，大安区40年以上公寓与屋龄20年大楼均价价差仅8%，显见原本“房子越旧越便宜”的逻辑已被打破。

花敬群说，正常市场机制下，新的房子比较贵，旧房较便宜，消费者可依自己的能力选择适合的房子。但当旧房价格被炒高至和新房相当，相对就剥夺了消费者可以选择的产品种类，这也意味着一般民众可负担的房子将会越来越少。

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