二手房买卖经验分享

2015-12-15 23:45:20 | 来源：新浪微博 | 投稿：伽兰雨声 | 编辑：小柯

原标题：二手房买卖经验分享

今天下班比较早花时间回想、整理了下自己这一个多月来的看房经历。写一篇长微博分享给有类似需求的伙伴一些宝贵的经验，也许微不足道的一句话可以省去好多事，省去好多钱！买房子对大多数人是一个大事，至少是近几年的一件大事。稍有不慎，一时冲动疏忽了关键的因素有可能就会后悔好多年，毕竟房子是自己要长久居住的地方，也是劳顿后心灵休憩之所。先说下我的基本情况，11月开始的时候开始准备，到12月12号签完正式合同交完首付办完贷款整整40天时间。前三十天时间是看房订房，后十天是准备首付和贷款审批资料的时间。我一个月的时间看过上海四个区的不下100处房子，平均一天三处。分别位于上海西边的闵行七宝（离我目前工作地点2km）、南边的浦东三林、西北的普陀长征和自己最熟悉最有感情的杨浦中原。虽然看的时间并不很长，比起大多数2-3个月的时间我已经算蛮顺利的了，但是频率比较高，基本每天都在上班-看房-睡觉的循环中度过，总结下来一个字—累！不单单是坐地铁反复穿越上海的身体疲惫，心里总是有个事惦记着也会使得心灵很疲惫。所以除了一掷千金或者有明确购房目标的人以外，自己跑这个程序很辛苦！要有心理准备。下面归入正题，依我看来买房子既要看缘分又要靠理智的判断。下面我就用我亲身经历告诉大家，我在看之前首先了解到找中介的必要性。针对自己刚毕业独身一人在上海的伙伴们，而且涉世未深的情况下，找到一个相对靠谱的中介可以省去很多周折。比如他们手上有很多房源可以挑，他们可以帮你了解到房子的产调信息，可以帮你找房东适当谈价。中介现在上海比较知名的有太平洋，中原和这半年从北京杀来一夜间绿遍上海滩的链家。不得不说链家的广告起到了作用，我被眼前反复出现的一抹绿“蒙蔽”了双眼，最后选择了先找链家带看。首先对于自己比较在意的方面做到心里有数，而且区分优先级。我总结房子的考虑因素大致有所处区位，交通，户型，面积，总价，楼层，房龄，小区环境，周边配套，是否学区，升值空间等。我对这些要素的优先级分别是交通，户型，总价，小区环境是第一级考虑的因素；所处区位，面积，楼层，房龄，周边配套是第二级考虑因素；最后再考虑是否学区和升值空间。首先说说最后考虑学区和升值空间的原因。个人买房的出发点不一样，所以要明确是居住舒适为主、投资升值为主还是兼顾居住和投资价值。在上海现在的房地产形势下，以我能接受的总价范围如果以投资为主就要跑到比较偏僻的位置了，基本都不会靠近地铁了，虽说可以买车但是刚毕业的人并不现实而且车牌车位都是很现实的问题摆在面前。所以我的定位是以居住舒适通勤方便为主兼顾投资价值。这样的大前提下筛选出的大地区范围基本都是40min通勤圈的范围，地铁最多一次换乘可以到人广或者陆家嘴这种市中心区域，这样的区域大致是沿着外环线分布的。这样相对成熟的区域房价大幅上涨的空间已经比较小，只是会随着大势慢慢涨起来，所以投资价值比较一般。至于学区房，单位有个同事劝我一步到位买个学区房，但我思前想后，以目前的学区房比周边房价高1-2w左右的单价的情况来看，买学区房基本超出了总价的硬性指标。而且最重要的是，小学的学区房是大概6-7年以后要考虑的事情，而且这是在一切按部就班没有意外情况的前提下。等自己的孩子享受到学区房福利又是10年后的事情了(有规定学区房必须满3年以上才可入学），花现在的钱买10年后享受到的利益并不划算，何况这是在入学制度没有改革的前提下。所以我对于暂时享受不到的利益都会想后排一些。下面说到硬性指标，首先总价是相对最硬性的，因为一旦超过了一定总价负担起来就比较吃力了；其次户型的好坏我觉得很重要，而户型一般又和是否为商品房以及房龄有很大关联性，所以是一个直接决定房屋价格和未来升值空间的指标。动迁房的房屋质量以及户型相对商品房而言普遍比较差，这个很好理解，所以动迁房对比同区域商品房价格要低1000—2000左右一平米（当然也具体情况具体讨论）。房龄新的房屋（我指的10年内房龄）由于建造年代比较近，户型设计风格小区环境和老房子有着质的区别，而且兼顾未来的升值空间，房龄新的升值的速度也会快不少。公寓户型中我遇到的比较普遍的有南北通，全南，东西通和直筒形，这四种房型价格依次递减，南北通的房型由于空气流通好、阳光照射充足、得房率较高所以最贵，属于供不应求的房型。全南的就是所有的卧室都是朝阳的，客厅是阴面的，这种对于喜欢钻卧室的比较适合。东西通就是客厅东西方向有窗户，空气对流没问题就是采光受限制。最差的就是直筒的，给人的感觉就是比较死板压抑不透风，年轻人多半不喜欢，价格最低而且也并不容易卖出去。另外楼层也很重要，对于高层电梯房而言，越往上越贵，楼顶除外，而一楼往往最便宜（除非赠送花园）。对于多层住宅，也是同样的情况。我分析可能原因其一一楼采光多半不好，其次由于上海潮湿多雨的气候夏天梅雨季节容易被淹，冬天屋里太潮。所以建议后来人多调查下一楼是否有被淹的可能性，我总结的经验就是：看房屋外墙墙根有没有黑色的水淹痕迹或者长有苔藓，而后看下小区地平面是否比外面街道地势高，以防下雨外面雨水倒灌，如果小区周边有水系也可以参考下水平面距小区地平面高差，高差越大证明散水能力越好。而顶层的缺点也很明显就是冬冷夏暖（不过我觉得还好），存在屋顶漏水风险，爬起来太累；有弊当然也有利，楼上没有住户更加安静，晾晒衣服不用受他人影响，高处通风采光较好，小区景观绿化做得好的还是景观房，这里提醒一下对于高层9—11层是扬灰层，就是灰尘悬浮较多的区域，如果周围有工程施工项目买这些楼层要考虑一下这个问题，至少可以以此来砍价！至于周边配套设施，一般只要有基本的买菜购物的场所就可以了。小区环境我个人比较看重，因为租房子的小区环境蛮好，借用心理学上的棘轮效应我对于环境很差的弄堂类的房子很不感冒。这些都是因人而异的事情了，不多赘述。逐条说了这幺多经验，现在拿自己的亲身经历说说定下来这套房子的历程。最先我考虑的是离我目前工作单位最近的七宝，那里我看上的是万科的房子，4-6期的房子都很不错，户型小区环境都是一流的，可是遗憾的是100平米左右的房子总价刚刚好在红线附近，而且最重要的是离虹桥机场太近飞机没几分钟一趟从头顶呼啸而过还是比较影响生活的。最终放弃了这里。之后的几天在浦东三林和普陀长征之间纠结，庆幸的是还好我爸爸过来帮我排除了一个“错误选项”，之所以说是错误选项就是因为房型，房龄，交通，配套都不错的普陀长征的一套房子在我们仔细实地调查了一番又恰巧问了一个常年经过这里的邮递员之后了解到这套楼头位置的一楼紧靠着一条生活污水流过的河沟，有时候会闻到难闻的气味；另外从邮递员口中得知这个小区旁边的马路上每天深夜都有络绎不绝的卡车运送水泥，扰民程度一级。后来想想如果当时没有考虑这幺多单纯从房屋本身考虑的话，我估计回头就要被偶尔弥漫的臭味和深夜轰隆的卡车搞得心神不宁了。这就是我要突出的宗旨之一：慎重。买房子毕竟是很大的一件事不比买衣服那样来的冲动，有时候没有事先调查清楚就做决断事后也许会后悔好几年。同样在普陀区，我在此之前看好一个小区，这个小区的普遍特点就是便宜！比起来普陀区二手房4万多的均价来看，这边便宜了整整1w左右，可我观察小区环境、户型、装修等都非常的棒，仅仅交通不是很方便不足以使得房价便宜这幺多。后来调查到这个小区西北直线距离600m处有一个全亚洲最大，世界第二大的垃圾焚烧场，每天的垃圾处理能力是5000t，占到上海市垃圾的一半处理量。查阅资料得知，垃圾焚烧产生的二噁英无色无味，有极强的致癌性，是氰化钾的100倍，砒霜的1000倍。国际通用标准是垃圾焚烧场方圆2km之内不准有居民区，10km才是比较安全的范围。。。如果只是因为便宜就买了我想我住进去心里也会有阴影。这就是我想说第二点宗旨：不要贪便宜！要相信北上广这种一线城市，房源足够多体量足够大，所以满足市场化选择的一切要素，所以这些城市的房价是很难被操纵的，要相信市场的力量。经过这一个月我坚信便宜的房子要幺是户型不好，产权有问题要幺就是中介故意贴低价当成诱饵，真正能让我们碰上的少之又少；一个小区如果均价比周围的都便宜就更要慎重，这肯定有你还没调查到的不易为人察觉的隐患。同样的道理，选择中介的话我觉得宁可多花点中介费找个正规一点的吃点暗亏也比为了省几千块钱到后来需要处理各种烦心事来得好多了，总之羊毛出在羊身上，该你出的钱一分也少不了。ps 当然可以在中介费上让他们打个折扣，我了解到一般打个8-9折还是可以的，虽然我墨迹了好久并没有给我便宜最后说说手续的事情，大体的流程是这样的。中介带看房——和房东、中介三方谈价格（这其中还有一些谈价技巧）——谈妥之后马上签订居间合同（三方合同，其实就是中介合同）——第二天交10w左右定金——一周到10天之后签订正式合同——签正式合同两天内付首付款——审税查限购——尽快提交资料等待银行审核贷款——大概一个月左右通知贷款审批通过——办理过户，交房产税——将过户的房产证办理抵押——等待一个月到两个月时间银行放款到房东账户——房东按合同约定（一般一周内）搬离——拿到钥匙，结清尾款（做水电煤气等杂费的预留款）。这其中中介费的支付一定要分至少两次，一般可以在签订正式合同时支付一部分，办理完过户或者拿到钥匙支付另一部分。不然一下给了中介就不会那幺积极地提供服务了，甚至撒手不管。暂时这幺多吧，还有好多零零散散的事情，细枝末节的暂不一一详述了。。。

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