【理财周刊】区段征收、市地重划究竟潜藏多少危机？

2017-03-02 15:27:03 | 来源：雅墨 | 投稿：秩名 | 编辑：dations

原标题：【理财周刊】区段征收、市地重划究竟潜藏多少危机？

2010年六月九日，苗栗大埔园区开发案由苗栗县政府主办，强拆张药房，造成拆迁户张森文自杀身亡。时隔多年，新北市地政局副局长疑因土地开发受贿，遭检调搜索，仅留下“没拿钱”遗书后便跳楼以死明志，再添一条人命！这其中是否潜藏不可告人的巨大利益？又牵扯多少复杂的程序及黑暗面？最后，谁又是既得利益者？是否请教授就此事件解读其中缘由。

通常会发生这样的憾事，大都与土地开发利益太庞大息息相关，这次事件有可能是整合土地时，经手太多“中间人”，各路人马都想分一杯羹，甚至为抢时效性、拆迁速度等，中间发生黑吃黑的事情，因此，常见“钱有可能没有送到位，交到该交的人手中”等暗杠情事。

区段征收土地靠“关系”？

其次，区段征收土地分配虽是公开抽签，但却传闻只要“有关系”，就能抢先一步征收，更有机会分得价值较高土地，也因此引来不少投资客或建商觊觎，例如苗栗大埔农地区段征收就是典型案例。其实自从有土地炒作题材以来，这类手法总是一再翻新，当初大埔案抽签时，大家也都怀疑，为什么刘家都能取得较好的区位，在地目变更后的丰厚获利空间下，历来这类问题便层出不穷。

近年不论是新北市或桃园市，房价大幅飙涨，土地开发利益又那么庞大，会发生骇人听闻“谋财害命”的憾事，应该是大家都在赶景气及时效性的问题。

举例而言，机场捷运A7合宜住宅，由农业用地变更为建地，一坪农地便从原本的二、三万元，暴涨至十二、三万元，其因在于由房价还原地价，每坪高达四十万元所致。另外，新北市具备炒作空间条件的，包括北台湾最大重划区塭仔圳、新店中央新村北侧开发案及金山重划区等，都成为建商或投资客虎视眈眈、争相卡位抢夺的猎物。

台湾会重演当年日本土地神话？

在这一波房市景气过程，就新庄副都心而言，依惯例一个接待中心原本只卖一个建案，而当景气高峰阶段，投资客争相抢购“秒杀”之际，竟然可以连卖四到五个工地，尤其是2012至2013年就有不少建案以“秒杀”的速度完销，更夸张的是，桃园市八德区还出现仅以货柜屋充当“接待会馆”而仍快速结案。在此情况下，有谁会放过这种千载难逢的暴利投机，至于其间所衍生你争我夺黑暗面的问题，自是层出不穷。

台湾这一波房价飙涨所衍生地价愈炒愈高的问题，就如同当年日本土地神话般，不断推升土地价格，尤其当时市场不断传闻一旦开放陆资来台，一定会出现“卖掉一个日本，可以买下四、五个美国”之效应，导致投资客争相加码抢进，最后结论是桃园市部分建案一路开高至每坪四、五十万元。

以这次事件可能关联的重划区及开发案，包括采市地重划方式，占地七．三七公顷的金山重划区，目前仍在內政部都委会审议中；新店中央新村北侧开发案占地三十九公顷，附近生活机能极佳，并且有九五％的地主选择分回土地，预计今年中点交并分回给近七百位地主；最后则是三百九十八公顷的新庄塭仔圳开发案，估计总市值超过六千亿元，其开发利益著实相当惊人。

桃园机场捷运周边的庞大商机

由于土地税制的关系，只要不跨越公告土地现值调涨这条线，买进卖出就不必缴纳土地增值税，前财政部长张盛和就曾在会议中多次提到某位朋友告诉他，有人买卖土地净赚十几亿元，竟然土地增值税一毛钱都不用缴。

多年来桃园的房仲土地一直都很顺畅，往往一笔土地一年內就转手三、四次，而在桃园机场捷运即将通车之利多诱因下，捷运周边由台北到桃园共二十三站，例如新北产业园区、泰山、泰山贵和站等，周边铁皮屋林立，最直接的联想便是将来这些铁皮屋土地一定有机会变更为住宅、商业或工业用地，当中潜在的庞大商机，也给大家无限想像空间。

以最近台北市拟将內湖工业住宅合法化之构想为例，机场捷运沿线周边那些布满铁皮屋地区或附近农业区，有谁不想尽办法要将粪土变为黄金？

由此不难了解，越靠近台北市地价便越高，当中觊觎利益者，例如建商、投资客、中间人、经纪人、地政士等，有谁不想从中获利，尽早投入？这就难免会牵扯到地政人员，因此地政人员在当中便扮演著关键性的角色；该笔土地是否划入？何时变更？排顺位、慢慢来还是快快进行？处处充满机会，当然也隐藏不少玄机。

“房地税合一税”开征减少憾事发生

甚至也有利用黑道吓唬原农地所有权人，表示该土地不可能进行开发，惟常见的案例却是土地到手之后，没多久就进行规划进行开发，将农地变更为建地，其间中间人必然会想尽办法，以便宜的价格买进，再从中获取暴利。

当土地有机会从农地变更为建地时，当中不会只有单一个人一路赚到底，通常都是集体杰作，这当中要建商拿出千万甚至上亿元，只能算是凤毛麟角，景气好时，任何建案获利几乎都是以亿甚至数十亿元计算。

其间，中间乔事者必然也有不少人混水摸鱼，当然也不排除会有地政人员牵涉。一九九七年，台北大学现址就曾以高价征收三峡大来纺织厂土地，当时台北县地政局长就因受贿港币五千五百多万元而遭判刑十九年。但也不见得所有人都会有行贿行为，常见的是没抢到地、没拿到钱的人，反有可能因为心有未甘而成为检举人，说不定今日的憾事就因此而发生。

由于土地炒作长年存在这些老问题，从北到南一直都存在，惟自房地合一税开征之后，获利空间已大幅缩减，炒作机会也将随之降低，应会有效减少这类憾事发生。