原标题：名家论坛》徐佳馨／都市更新的前进与钱进
▲总统蔡英文罕见以最高规格，宣布加速推动老屋更新。最近，总统罕见以最高规格，宣布加速推动老屋更新。针对老屋更新面临诱因不足、资金不足、整合不易等三层面障碍，由总统位阶直接指示行政部门解决资金、诱因和互信三不足的困境，并且在月底前提出容积诱因、奖励规范、减免赋税等方案。作法上也分成三方向，首先，是政府对老屋提供容积与赋税的奖励与诱因；其次，是希望公股行库积极参与都更；最后是透过都更条例修正建立专责机构整合与协助。
对于新政府而言，即便实务界提不起劲，在此时以如此高的层级拋出一个旧饭新炒，无非就是期待透过都市更新进行，除了提升居住安全外，还能在相关经济活动下，创造经济产值，进一步加强內需经济动能。
洋洋洒洒看下来，一言以蔽之就是“银行出钱、地主出地、建商出工、政府出容积和讲道理给民众听”这么一回事。这一系列看似作为的作为中，其实隐藏了很多不作为，需要端看日后行政部门端出什么方案才能说个准，也无怪乎很多人认为，都市更新怎么做，都不是一盘好生意。
或许有人会问，政府给了那么多奖励，为什么民众还不埋单？
前几点北市地政局长就点出了奖励所产生的种种问题。确实，只要和都更有点接触的人，约莫都知道台湾都更那么难推动，并不是奖励不足，而是政府开了善门之后，大家只想要更多。就像是吵著要糖吃的孩子，这次给一颗糖，就会以这次为最低标准，有机会遇到下一次，一定要更多的糖，在这个人性之下，再多的容积奖励和租税优惠，也不足以满足无穷欲望。
在这几年“容积大放送”的结果，从数字来看，都更计划核定实施案件每年仅仅两位数，显见送容积似乎没有掀起更多波澜。而要命的是，这些送出去的容积，缺乏具通盘性的完整规画，好听点说是加速都更，难听点说，是把现在都市无法整合、缺乏通盘思考与无法达到防灾目的等问题往后丟，用“债留子孙”四字，好像不大为过。
看看邻近的日本，在处理更新地区容积问题时，是经由都市计划及再开发法的法源，在特定地区实施，取得提高容积合法性。虽然不像台湾以都市计划与区域计划规范都市土地与非都市土地，可是却透过重叠方式将不同管制內容的分区，套用在基本的分区之上，反而更为灵活。
简单来说，就是高密度居住区里，按照用途分为住宅、商业等分区，另外会依照区位、临路状况、地质、地形、功能定位、承载力等条件，来决定开发强度，也就是说，住宅区可能会有高容积区块，商业区也会有低容积区块，而这一切的规画都是建立在一个整体开发的概念与思考之中，自然在都市更新上，也更能够看到效果，更达到和都市与时俱进的期待。
除了容积，另一个问题是，兴办的钱从哪边来？
从此次政策方向中可以看的出来，银行扮演了大金主角色，即使不少行库有官股，却也不能逼著照单全收，房屋座落地有强有弱，价值与风险各不相同，到最后是否能够真的那么顺利，较为贫瘠的区域老屋会不会因为没钱而成为“都更孤儿”，倒是谁也不敢打包票。
反正这几年，解决不了的问题都用天佑台湾带过，头痛医头，脚痛医脚的结果，到最后不靠天佑，好像也没有其他招了。
（作者徐佳馨，从一无所知的房产门外汉到如今房产略懂略懂，专栏散见先探、新新闻、联合报、联合新闻网、YAHOO奇摩房地产、香港东方日报等媒体，著有《房市专家教你买一间会赚钱的房子》、《30堂千万房产课》，现职为住商不动产企研室主任。)
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